Na minha experiência como advogada, tenho a sorte de ser envolvida em contratos de locação, processos de desdobro de lote, desmembramento e remembramento de IPTU da região de Santo Amaro, bairro que trago na memória desde a infância.
A questão imobiliária em Santo Amaro é um tanto peculiar porque há muitos prédios tombados em razão do valor histórico da região (lembrando que até 1832 havia a Freguesia de Santo Amaro, que foi elevada à Vila de Santo Amaro e, depois, à Município). A extinção do Município de Santo Amaro se deu em 1935, quando Santo Amaro voltou a ser um bairro da Capital de São Paulo.
O ato administrativo de tombamento impõe uma série de restrições ao uso do imóvel tombado e também ao seu espaço envoltório. Veja: a foto deste post tem como cenário a Casa de Cultura de Santo Amaro, um prédio tombado o qual merecia melhor conservação.
Nesse dia, eu estava acompanhando a medição de um imóvel, para fins de estudo prévio em projeto de desdobro de lote e individualização de IPTU. O referido imóvel foi objeto de ação de retificação de área, e o cliente pretendia destacar a área da sua residência da área maior, bem como a individualização do IPTU.
No entanto, o imóvel está localizado em um perímetro cuja legislação urbanística permite o parcelamento do solo em lotes com a metragem mínima de 1.000m², fato que inviabilizou o projeto original.
Nesse cenário, a questão que se coloca é: existe a possibilidade de usucapir área inferior ao módulo mínimo previsto no Plano Diretor do Município?
A resposta a essa pergunta vai depender da modalidade de usucapião adequada ao caso concreto. Tomamos, como exemplo, o seguinte caso: recentemente logramos êxito em uma usucapião cuja metragem do imóvel era inferior à metragem mínima exigida pela legislação que protege a área de mananciais.
Em resumo: a depender do projeto, a solução se dará apenas por meio de ação judicial.
As questões são inúmeras, abrangentes e desafiadoras. Por isso, consulte sempre um advogado.
Encaminhe essas informações a quem se interessa pelo assunto.
